Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 15 da Lei do Inquilinato estabelece uma regra muito importante: quando a locação principal termina, todas as sublocações também terminam automaticamente. Isso significa que o sublocatário não tem direito de permanecer no imóvel após o fim do contrato principal.
Se o sublocatário for prejudicado pelo término abrupto, ele pode pedir indenização ao locatário (sublocador), mas não pode exigir permanecer no imóvel.
Importante: Isso vale para qualquer causa de término da locação: fim do prazo, despejo, rescisão por acordo, venda do imóvel, etc.
Sublocação Não Autorizada: Consequências
O Que Acontece se Sublocar Sem Autorização
Quando o inquilino subloca o imóvel sem o consentimento escrito do proprietário (conforme exige o art. 13), configura-se infração contratual que autoriza:
- Ação de despejo - O proprietário pode entrar com ação de despejo contra o inquilino
- Rescisão do contrato - O contrato pode ser rescindido por culpa do inquilino
- Cobrança de multa - O inquilino terá que pagar a multa por rescisão antecipada
- Sublocatário também sai - O sublocatário terá que desocupar junto com o inquilino
Airbnb e Locação de Temporada
Posso Colocar Meu Imóvel Alugado no Airbnb?
Esta é uma das dúvidas mais comuns atualmente. A resposta geral é: depende, mas na maioria dos casos, não sem autorização.
Por que o Airbnb pode ser considerado sublocação:
- Você está permitindo que terceiros usem o imóvel
- Está recebendo pagamento por esse uso
- Isso se encaixa no conceito de sublocação por temporada
- Precisa de autorização expressa do proprietário
Riscos de Usar Airbnb Sem Autorização
Como Fazer Legalmente
- 1 Peça autorização ao proprietário
Por escrito, explicando que deseja usar plataformas como Airbnb
- 2 Verifique a convenção do condomínio
Muitos condomínios proíbem locação de curta temporada
- 3 Faça aditivo contratual
Inclua cláusula permitindo expressamente a sublocação por temporada
- 4 Defina as condições
Limite de dias, responsabilidades, repasse de valores ao proprietário, etc.
Direitos do Sublocatário Quando a Locação Termina
O Que a Lei Garante
Quando a locação principal termina (por qualquer motivo), o sublocatário tem os seguintes direitos:
- Direito a indenização - Pode pedir ressarcimento ao locatário pelos prejuízos
- Prazo para desocupação - Geralmente tem prazo razoável para sair (não precisa sair imediatamente)
- Devolução de valores - Se pagou caução ao locatário, tem direito à devolução
Nota: A indenização é contra o locatário (quem fez a sublocação), não contra o proprietário. O proprietário não tem responsabilidade sobre a relação de sublocação.
Dúvidas Frequentes
Se o proprietário descobre a sublocação, posso regularizar depois?
Depende do proprietário. Ele pode aceitar regularizar a situação e conceder autorização retroativa, ou pode optar por entrar com ação de despejo. É melhor buscar um acordo, mas o proprietário não é obrigado a aceitar.
Posso sublocar apenas um quarto sem pedir autorização?
Não. Tanto a sublocação total quanto a parcial precisam de autorização. Sublocar um quarto é sublocação parcial e requer o mesmo consentimento escrito do proprietário.
Meu contrato é silente sobre sublocação. Posso sublocar?
Não. O silêncio do contrato não significa permissão. O art. 13 da Lei do Inquilinato exige consentimento prévio e escrito do locador. Sem esse documento, a sublocação é irregular mesmo que o contrato não a mencione.
O condomínio pode proibir Airbnb mesmo com autorização do proprietário?
Sim. A convenção do condomínio pode proibir locação de curta temporada, e essa proibição vale mesmo que o proprietário autorize. Antes de usar plataformas como Airbnb, verifique as regras do condomínio.
Se eu for despejado por sublocação irregular, tenho que pagar multa?
Sim. A sublocação não autorizada é infração contratual, e a rescisão ocorre por sua culpa. Portanto, você terá que pagar a multa prevista no contrato, além de eventuais danos e prejuízos ao proprietário.
Quer sublocar seu imóvel ou usar Airbnb?
Verifique se seu contrato permite e conheça seus direitos e obrigações antes de tomar essa decisão.
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