Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 2º da Lei do Inquilinato estabelece uma regra fundamental: quando há mais de um locador ou mais de um locatário no contrato, todos são solidariamente responsáveis pelas obrigações, salvo disposição contrária no contrato.
Isso significa que se você divide um apartamento com outras pessoas e todos estão no contrato, qualquer um pode ser cobrado pela totalidade do aluguel. O locador não precisa dividir a cobrança proporcionalmente.
Da mesma forma, se o imóvel pertence a dois proprietários (como um casal), ambos são responsáveis por cumprir as obrigações do locador perante o inquilino.
O Que é Solidariedade?
Solidariedade significa que cada pessoa responde pela totalidade da dívida. Se o aluguel é R$ 3.000 e há 3 locatários, o locador pode cobrar R$ 3.000 de qualquer um deles, não apenas R$ 1.000 de cada. Quem pagar pode depois cobrar dos outros a parte deles.
Pontos Importantes
1. Morte de um Locatário
Se um dos locatários falece, o contrato continua válido com os remanescentes. Os direitos e obrigações passam aos herdeiros ou dependentes que residiam no imóvel.
Exemplo: Um casal aluga um apartamento. Se um dos cônjuges falece, o outro continua como locatário com todos os direitos e deveres. O locador não pode exigir novo contrato ou aumentar o aluguel por causa disso.
2. Saída de um Locatário
Se um dos locatários decide sair do imóvel (sem que haja morte), a situação é mais complexa. Em regra, todos são solidários, então:
- O locatário que sai continua responsável pelas obrigações até o término do contrato
- Deve haver comunicação formal ao locador
- Idealmente, fazer um aditivo contratual excluindo o locatário
- Sem aditivo, o locador pode cobrar de quem saiu
3. Direitos dos Herdeiros
Os herdeiros que residiam no imóvel têm direito à sub-rogação, ou seja, assumem a posição do locatário falecido no contrato.
- Cônjuge ou companheiro sobrevivente tem prioridade
- Filhos e outros dependentes vêm em seguida
- O locador não pode se recusar a aceitar a sub-rogação
- As condições do contrato permanecem as mesmas
4. Habitações Coletivas
O parágrafo único estabelece que ocupantes de habitações coletivas (como cortiços e pensões) são presumidos locatários ou sublocatários. Isso garante que tenham proteção legal, mesmo sem contrato formal escrito.
Exemplos Práticos
Exemplo 1: República de Estudantes
João, Maria e Pedro alugam juntos um apartamento. O aluguel é R$ 3.000. João para de pagar sua parte. O locador pode cobrar os R$ 3.000 de Maria ou Pedro. Eles podem depois processar João para recuperar o valor.
Exemplo 2: Casal com Filhos
Um casal aluga um imóvel. O marido falece. A esposa e filhos que moravam no imóvel têm direito de continuar na locação nas mesmas condições. O locador não pode pedir o imóvel por causa da morte.
Exemplo 3: Imóvel de Herança
O proprietário do imóvel alugado morre, deixando 3 herdeiros. Todos se tornam locadores solidários. O inquilino pode pagar o aluguel a qualquer um deles, e todos são responsáveis por manter o imóvel em condições.
Perguntas Frequentes
Meu colega de apartamento saiu sem pagar. Sou obrigado a pagar a parte dele?
Sim. Se ambos estão no contrato como locatários solidários, você pode ser cobrado pela totalidade do aluguel. Você terá que pagar e depois processar seu colega para recuperar a parte dele. Por isso é importante fazer um aditivo contratual quando alguém sai.
O locador pode exigir novo contrato após a morte do titular?
Não. A sub-rogação é automática para quem residia no imóvel (cônjuge, companheiro, herdeiros, dependentes). O contrato continua nas mesmas condições. O locador pode, no máximo, solicitar a atualização dos dados cadastrais, mas não pode exigir novas garantias ou aumentar o aluguel.
Como faço para sair do contrato sem ficar responsável?
Você precisa negociar com o locador um aditivo contratual que exclua seu nome do contrato. O locador pode exigir substituição de garantias ou novo fiador. Sem esse aditivo, você continua solidariamente responsável até o fim do contrato.
O contrato pode afastar a solidariedade?
Sim. A lei diz "se o contrário não se estipulou". Ou seja, o contrato pode prever que cada locatário responde apenas por sua parte. Isso é raro, pois não interessa ao locador, mas é possível. Verifique seu contrato.
Dica Importante
Antes de assinar um contrato com outros locatários, converse sobre como será a divisão de responsabilidades. Faça um acordo por escrito entre vocês (separado do contrato de locação) definindo como resolver conflitos e inadimplência.
Seu contrato protege seus direitos?
Descubra se seu contrato possui cláusulas abusivas ou se você está assumindo responsabilidades indevidas.
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