Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
- nos casos do art. 9º;
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se contestada.
§ 2º No caso do inciso IV, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do
próprio locador ou de parentes, sob pena de o locatário ingressar na posse do imóvel ou
ser indenizado pelas perdas e danos.
Proteção do Inquilino
Em contratos de menos de 30 meses, o locador não pode pedir o imóvel sem justificativa (denúncia vazia). Após o término do prazo, o contrato se prorroga automaticamente e o inquilino tem proteção adicional.
Como Funciona a Renovação Automática
Contrato com prazo menor que 30 meses
Exemplo: contrato de 12 ou 24 meses.
Término do prazo contratual
O contrato chega ao fim do período acordado.
Prorrogação automática por prazo indeterminado
Se nenhuma das partes se manifestar, o contrato continua automaticamente, mantendo todas as condições (valor, reajustes, obrigações).
Proteção contra denúncia vazia
O locador só pode pedir o imóvel com justificativa legal prevista no Art. 47.
Quando o Locador Pode Pedir o Imóvel
Hipóteses de Retomada (Art. 9º)
Locador e inquilino concordam em encerrar a locação
Descumprimento de obrigações pelo inquilino
Inadimplência do aluguel ou encargos
Obras determinadas pelo Poder Público que impeçam a utilização
Se a locação for vinculada ao emprego (moradia funcional)
Hipóteses de Denunciação Motivada (Art. 47)
Para residência própria ou de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente
Prazo mínimo de permanência: 6 mesesPara demolir, ampliar ou construir, com aumento mínimo de 20% da área
Prazo mínimo de permanência: 12 mesesReforma que aumente a área construída em pelo menos 20%
Prazo mínimo de permanência: 12 mesesApós 5 anos de locação contínua, o locador pode pedir sem justificativa
Prazo mínimo de permanência: 6 mesesE Se o Inquilino Quiser Sair?
No contrato prorrogado por prazo indeterminado, o inquilino pode sair a qualquer momento, bastando notificar o locador com antecedência mínima de 30 dias.
Como fazer:
- 1 Envie notificação por escrito ao locador (de preferência por cartório ou AR)
- 2 Informe a data pretendida para desocupação (mínimo 30 dias)
- 3 Continue pagando aluguel normalmente até a entrega das chaves
- 4 Faça a vistoria de saída e entregue o imóvel nas condições acordadas
Importante: Diferente do contrato com prazo determinado, não há multa por rescisão antecipada no contrato prorrogado por prazo indeterminado.
Regra dos 5 Anos
O inciso V do Art. 47 estabelece uma regra especial: após 5 anos de locação contínua, o locador pode pedir o imóvel sem apresentar justificativa, mesmo que o contrato original tenha sido inferior a 30 meses.
Como funciona:
- Conta-se o tempo total de locação ininterrupta no mesmo imóvel
- Inclui renovações e prorrogações do mesmo contrato
- O locador deve conceder prazo de 6 meses para desocupação
Perguntas Frequentes
Meu contrato de 12 meses venceu. Preciso assinar um novo?
Não necessariamente. Se nenhuma das partes se manifestar, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, mantendo todas as condições. Você pode continuar na mesma situação ou negociar um novo contrato se preferir.
O locador disse que precisa do imóvel para uso próprio. Tenho que sair?
Se for para uso próprio do locador, cônjuge, ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio, sim. Mas você tem direito a 6 meses para desocupar. Se depois descobrir que era mentira, você pode voltar ao imóvel ou pedir indenização.
Qual a diferença entre prazo determinado e indeterminado?
Prazo determinado: tem data para acabar. Se sair antes, pode haver multa.
Prazo indeterminado: continua indefinidamente até que alguém peça
para encerrar. Não há multa por saída, basta avisar com 30 dias de antecedência.
O locador pode aumentar o aluguel no contrato por prazo indeterminado?
O reajuste anual previsto no contrato continua valendo (geralmente pelo IGP-M ou IPCA). Aumentos além do índice só podem ser feitos por acordo ou, após 3 anos, por ação revisional de aluguel.
Estou no imóvel há 3 anos. O locador pode usar denúncia vazia?
Depende. Se seu contrato original era de 30+ meses e já terminou o prazo, sim. Se era de menos de 30 meses (12 ou 24) e está prorrogado, não - ele precisa de justificativa. A denúncia vazia sem justificativa só é possível após 5 anos de locação contínua.
O locador quer o imóvel de volta?
Verifique se a solicitação está de acordo com a lei e descubra seus direitos como inquilino.
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