Art. 22. O locador é obrigado a:
- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício (...)
Você tem direitos!
Se o locador não cumprir qualquer um desses deveres, você pode exigir o cumprimento ou até rescindir o contrato sem pagar multa, dependendo da gravidade.
Os 7 Deveres Principais do Locador
Entregar o imóvel em estado de servir
O locador deve entregar o imóvel em condições de ser habitado, com instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando perfeitamente.
Garantir o uso pacífico do imóvel
O locador não pode perturbar o inquilino durante a locação. O uso do imóvel deve ser tranquilo e sem interferências.
Manter a forma e o destino do imóvel
O locador deve manter o imóvel na mesma forma e para o mesmo fim durante toda a locação.
Responder por vícios anteriores à locação
Defeitos que já existiam antes da locação são responsabilidade do locador, não do inquilino.
Fornecer recibos discriminados
O locador é obrigado a fornecer recibos detalhados de todos os pagamentos, discriminando aluguel, encargos e taxas.
Pagar taxas de administração imobiliária
As despesas de administração do imóvel e intermediação são de responsabilidade exclusiva do locador.
Exibir comprovantes de despesas
Quando solicitado, o locador deve mostrar os comprovantes das despesas repassadas ao inquilino.
O Que Fazer Quando o Locador Descumpre?
1. Documente tudo
Tire fotos, grave vídeos, guarde conversas por escrito (WhatsApp, e-mail). Toda prova pode ser útil em caso de disputa.
2. Notifique por escrito
Envie uma notificação formal ao locador pedindo o cumprimento do dever. Pode ser por e-mail com confirmação de leitura ou carta com AR.
3. Estabeleça prazo
Dê um prazo razoável para o locador resolver (geralmente 30 dias para reparos, imediato para fornecimento de recibos).
4. Busque seus direitos
Se não resolver, você pode: registrar reclamação no Procon, buscar mediação ou, em casos graves, rescindir o contrato sem multa e pedir indenização.
Perguntas Frequentes
O locador pode entrar no imóvel quando quiser?
Não! O dever de garantir uso pacífico significa que o locador não pode entrar no imóvel sem autorização do inquilino, exceto em emergências. Visitas devem ser agendadas com antecedência e com consentimento.
Quem paga a taxa da imobiliária?
O locador. A lei é clara: taxas de administração imobiliária e intermediação são de responsabilidade do proprietário. Se a imobiliária cobrar do inquilino, é ilegal.
Posso exigir recibo detalhado do aluguel?
Sim, é seu direito! A lei proíbe "quitação genérica". O recibo deve discriminar cada valor: aluguel, condomínio, IPTU, água, etc. Se o locador se recusar, está descumprindo a lei.
E se o imóvel tiver defeitos desde o início?
Vícios anteriores à locação são responsabilidade do locador. Se você documentou os defeitos na vistoria de entrada (ou pode provar que já existiam), o locador deve consertar ou você pode pedir desconto no aluguel.
Seu locador está descumprindo algum dever?
Analise seu contrato gratuitamente e descubra se você tem direito a exigir reparos, recibos ou até rescisão sem multa.
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