Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Ponto Importante
Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização prévia do locador. Você fez um conserto urgente? Tem direito a receber de volta!
O Que São Benfeitorias Necessárias?
Benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para a conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração. São consertos e reparos que, se não forem feitos, o imóvel pode se tornar inabitável ou sofrer danos maiores.
A característica principal é a urgência e indispensabilidade: são obras que precisam ser feitas para que o imóvel continue servindo ao seu propósito.
Exemplos de Benfeitorias Necessárias
Infiltração e vazamentos
Conserto de telhado com goteira, reparo de encanamento vazando, impermeabilização de laje.
Por que é necessária: Sem o reparo, o imóvel se deteriora e pode ficar inabitável.
Sistema elétrico
Troca de fiação antiga exposta, instalação de disjuntores de segurança, reparo de curto-circuito.
Por que é necessária: Instalação elétrica defeituosa oferece risco de incêndio e choque.
Sistema hidráulico
Desentupimento de esgoto principal, conserto de caixa d'água, reparo de bomba d'água.
Por que é necessária: Sem água ou esgoto funcionando, o imóvel não serve para moradia.
Estrutura e segurança
Reparo de rachaduras estruturais, conserto de portão de entrada, troca de fechaduras danificadas.
Por que é necessária: Comprometem a segurança e habitabilidade do imóvel.
Portas e janelas essenciais
Conserto de porta de entrada, reparo de janelas que não fecham, troca de vidros quebrados.
Por que é necessária: Necessários para segurança e proteção contra intempéries.
Como Documentar Para Receber Indenização
Para garantir que você receberá a indenização, siga estes passos:
- 1 Comunique o locador primeiro
Mesmo sendo urgente, tente comunicar o locador por WhatsApp ou e-mail ANTES de fazer o conserto. Guarde prints da conversa mostrando que você avisou e pediu providências.
- 2 Fotografe o problema ANTES do conserto
Tire fotos e vídeos mostrando o dano ou defeito. Isso prova que o conserto era realmente necessário e urgente.
- 3 Peça orçamentos e guarde notas fiscais
Se possível, pegue 2-3 orçamentos para mostrar que o preço foi razoável. Guarde todas as notas fiscais e recibos de materiais e mão de obra.
- 4 Fotografe o resultado final
Depois do conserto, fotografe o resultado. Isso mostra que o serviço foi feito e valoriza o imóvel do locador.
- 5 Envie a cobrança formalmente
Envie e-mail ou carta ao locador com o relatório do problema, as notas fiscais e o pedido de reembolso. Estabeleça um prazo para pagamento.
O Que é Direito de Retenção?
O direito de retenção significa que você pode reter o imóvel (não devolver) até que o locador pague pelas benfeitorias necessárias que você fez.
Na prática: se ao final do contrato o locador se recusar a pagar as benfeitorias, você pode permanecer no imóvel até receber a indenização. Mas atenção: isso pode virar uma disputa judicial, então documente tudo muito bem.
Perguntas Frequentes
O contrato pode proibir indenização de benfeitorias?
Sim, infelizmente o contrato pode conter cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. A lei diz "salvo expressa disposição contratual em contrário". Por isso, é importante ler o contrato antes de assinar e, se possível, negociar essa cláusula.
Preciso de autorização para fazer conserto urgente?
Para benfeitorias necessárias, não precisa de autorização prévia. A lei garante indenização "ainda que não autorizadas pelo locador". Mas é sempre bom comunicar, mesmo que depois do fato, e documentar tudo.
Posso descontar do aluguel?
Só com acordo do locador. Se ele aceitar, faça por escrito. Se ele recusar, você não pode simplesmente descontar. Terá que cobrar a indenização separadamente, e se ele não pagar, buscar na justiça ou exercer direito de retenção no final.
Qual a diferença entre necessárias, úteis e voluptuárias?
Necessárias: indispensáveis (conserto de telhado, encanamento).
Úteis: melhoram o imóvel (instalação de grades, armários embutidos).
Voluptuárias: apenas embelezam (piscina, decoração).
Veja mais no artigo 36.
Fez consertos e não recebeu reembolso?
Analise seu contrato e descubra se você tem direito a indenização por benfeitorias ou se há cláusula de renúncia que pode ser contestada.
Analisar Meu Contrato Gratuitamente