Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Atenção!
Este artigo trata das benfeitorias voluptuárias. As benfeitorias úteis estão no artigo 35 e têm regras diferentes. Confira abaixo o quadro comparativo para não confundir.
Quadro Comparativo: Os 3 Tipos de Benfeitorias
Indispensáveis para conservação do imóvel
- • Conserto de telhado
- • Reparo de encanamento
- • Troca de fiação elétrica
- • Impermeabilização
Aumentam ou facilitam o uso do imóvel
- • Instalação de grades de segurança
- • Armários embutidos
- • Colocação de piso novo
- • Divisão de cômodos
Apenas para embelezamento ou recreio
- • Piscina
- • Jardim decorativo
- • Pintura artística
- • Espelhos decorativos
Benfeitorias Úteis: Quando Você Tem Direito
As benfeitorias úteis são aquelas que melhoram ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais funcional, seguro ou prático. A diferença crucial é:
Benfeitorias úteis só são indenizáveis se você obteve autorização prévia e por escrito do locador!
Sem autorização, você perde o direito à indenização, mesmo que a melhoria tenha valorizado muito o imóvel. Por isso, sempre:
- Peça autorização por WhatsApp, e-mail ou carta (guarde a prova!)
- Detalhe o que será feito e quanto custará
- Combine se haverá indenização ou desconto no aluguel
- Guarde orçamentos, notas fiscais e fotos
Benfeitorias Voluptuárias: Sem Direito a Indenização
Benfeitorias voluptuárias são aquelas feitas apenas para embelezamento, conforto pessoal ou recreação. Elas não são necessárias nem tornam o imóvel mais útil - são escolhas pessoais do inquilino.
A lei é clara: não há direito a indenização por benfeitorias voluptuárias. No entanto, você pode:
Levantar (remover)
Você pode retirar a benfeitoria ao sair, desde que não danifique a estrutura do imóvel. Ex: lustres, ar-condicionado portátil.
Negociar venda
Se a benfeitoria não pode ser removida, tente negociar com o locador um valor pela melhoria. Ele não é obrigado a aceitar.
Direito de Retenção
O direito de retenção permite que você retenha o imóvel (não devolva) até receber a indenização pelas benfeitorias. Ele se aplica apenas a:
- Benfeitorias necessárias (mesmo sem autorização)
- Benfeitorias úteis autorizadas
Atenção: Benfeitorias voluptuárias NÃO dão direito de retenção. Você não pode ficar no imóvel alegando que instalou uma piscina.
Perguntas Frequentes
Instalei armários embutidos. Tenho direito a indenização?
Armários embutidos são considerados benfeitorias úteis. Você só terá direito a indenização se obteve autorização prévia por escrito do locador. Sem autorização, você não recebe nada, mas pode tentar negociar.
Posso retirar o ar-condicionado que instalei?
Depende. Se for split (fura parede), a retirada pode danificar a estrutura, então talvez precise negociar. Se for portátil ou de janela, pode retirar sem problemas. Em caso de dúvida, fotografe o estado anterior e depois do fechamento dos furos.
Pintei o apartamento todo. Posso cobrar?
Pintura simples é considerada manutenção/uso normal e geralmente não é indenizável. Pintura artística ou decorativa especial é voluptuária (também não indenizável). Só seria indenizável se fosse pintura para corrigir um problema pré-existente (necessária) e você tiver documentação.
Como provar que tive autorização?
Guarde toda comunicação por escrito: WhatsApp (faça backup!), e-mails, mensagens, carta com AR. O ideal é ter uma autorização formal assinada, mas mensagens de texto também servem como prova. Sempre peça confirmação por escrito.
Meu contrato diz que renuncio a todas as benfeitorias. É válido?
Infelizmente, a lei permite essa cláusula ("salvo expressa disposição contratual em contrário"). Se você assinou contrato com essa renúncia, pode perder o direito. Por isso, sempre leia o contrato antes de assinar e tente negociar essa cláusula.
Seu contrato tem cláusula de renúncia a benfeitorias?
Descubra se seu contrato possui cláusulas abusivas sobre benfeitorias ou outras irregularidades que podem ser contestadas.
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